[빵선생] [IMAGE_01] - X (2026-04-05)
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이재명, 그의 부동산 정책 (3)
2.4K 이번에는 모두가 가장 궁금해하는 공급 문제에 대해 이야기해보자. 단기 부족 물량을 해결하기 위해 현 장부가 사용할 핵심 전략이 용도전환에 달려 있다는 말은 이미 여러 차례 언급한 바 있다. 그리고 의외로 이 전략, 현 시점에서 상당히 시장적인 해결책에 가깝다. 어째서일까? 최근 5년간 부동산 투자 트렌드를 떠올려 보자. 부동산 투자의 대세가 어떤 형태였는지 여러분은 기억하는가? 맞다. 대세는 꼬마빌딩이었다. 그 중에서도 주거용이 섞인 꼬마빌딩을 근린생활시설(근생) 용도로 변경한 뒤 밸류애드 하여 현금흐름을 창출하는 방식이 대유행이었다. 꼬마빌딩 FIRE라던가 은퇴라던가 하는 책이 실제로 수 년간 베스트셀러였다. (번외편으로 꼬마빌딩에 브랜드 커피숍 입점시키기와 같은 내용도 있다.) 이런 방식, 한동안은 잘 먹혔지만… 역시 문제가 발생하고 말았다. ‘개나 소나’ 동일한 전략을 따라하면서 시장에서 알파가 완전히 증발해버렸으며, 유행으로 인한 일시적 과수요를 디밸로퍼들은 체계적 수요로 오판하고 말았으니까. 이후 발생한 일은 모두가 잘 알고 있다. 전국의 수 없이 많은 유령 상가와 죽어가는 상권이라는 디스토피아의 탄생. 오죽하면 거북섬에는 사람보다 가로등이 많다는 전설이 있다.
심지어 공실이 아닌 20%도 계약 이후 실제 입주된 상가는 제로에 가깝다.. 탕후루-두쫀쿠-상버떡으로 이어지는 한국의 민족성에 걸맞은 결론이긴 하다. 어찌 됐든, 과대공급된 상가는 시장에서 주택의 부족이란 필연적인 결론을 불러왔다. 이로 인해 자연스럽게 시장의 대세도 바뀌게 됐다. 실제로 최근의 사례를 보면 이런 변화가 잘 드러나있는데, 최근 건물주들이 이행강제금을 내면서까지 상가를 주거용으로 불법 사용하고 있는 사례가 급증하고 있다.
불법 건축물이라도 돈벌면 그만이야- 물론 일각에서는 “상가를 주택으로 개조해서 어떻게 사냐”는 비판도 있다. 하지만 현재 주택시장 구조를 생각하면 이는 너무 배부른 소리에 가깝다. (어째서 그런지를 이야기하기 전에 많은 사람들이 오해하는 부분을 먼저 바로잡자. 바로 아파트에 대한 내용이다. 아파트가 표준화된 주거의 극한으로 ‘성냥갑’ ‘똥파트’ 등의 비난을 듣기는 하지만, 해외 평균 주거 시설에 비해 유틸리티와 편의성이 상당히 뛰어나다는 것. 실제로 효용성 측면에서 보자면 이는 고급화 된 주거형태에 가깝다.) 어째서 이게 배부른 소리인지를 알려면 해외의 사례를 보면 된다. 실제로 상가용 건물을 상황에 따라 전환하는 사례가 해외에선 매우 흔한 까닭이다. 오죽하면 1주 전까지 갤러리로 이용되던 건물이 갑자기 아파트로 바뀌기도 할 정도. 심지어 주택 공급 기능이 마비된 영국의 사례는 ? 사람들이 강 위의 보트에서 월세를 내며 생활한다. 게다가 해외에서도 이런 주택 수요의 대다수는… 1인 가구가 차지한다.
결국 이런 ‘말도 안 되는’ 주거 형태가 성행하는 사례가 시사하는 바는 뭘까? 답은 간단하다. 당장 부족한 공급을 잡기 위해서 용도전환이라도 하지 않으면, 경제 활동을 하는 젊은 1·2인 가구가 가까운 미래에 어떤 희생을 감수해야 하는지 너무 명확하다는 것이다. 그렇다면 이번 정책이 가져올 실질적 효과는 어떨까? 내가 생각하는 가장 큰 효과는 주거용 부동산의 가격 하한선을 낮추는 데 있다. 어떻게 상가의 주택 용도전환이 그런 결과를 가져올 수 있다는 것일까? 이를 이해하려면 먼저 1인 가구 시대를 제대로 봐야 한다. 최근 수 년간 국토연구원, KDI, 유수 대학들의 주택관련 연구를 보면 공통적으로 등장하는 내용이 있다. 바로 “1인 주거 수요 증가로 인구 감소에도 불구하고 주거용 부동산 가격 하방지지가 지속된다”는 내용이 그 주인공이다. 아마 청년이나 사회초년생 입장에서는 이 말이 정말 와 닿을 것이다. 대출이 가능한 수도권의 주택은 실제로 명백한 가격 하한선이 존재하니까. (심지어 원룸의 경우 면적에 거의 상관이 없기까지 할 정도.) 사실 이런 현상이 나타나는 이유는 너무 명백하다. 그 이유를 주거 관련 통계를 통해 확인해보자. 2020년부터 지난 5년의 시간. 1인 가구는 연평균 37만 명 가까이 증가했다. 그러나 이들에게 필요한 주택은 어땠을까? 소형 주택(60㎡ 이하)의 공급은 5년간 오히려 15% 이상 줄었다.
이 말이 딱 맞다. 부족한 신규 공급도 공급이지만, 기존 주택까지 상가로 변모하며 생긴 급격한 공급절벽이 일어난 것이 원인이었다. 인터넷에서 떠도는 “국평 신축 공급이 답”이라는 주장과 현실은 이처럼 괴리가 있다. 당연히 신축 공급이 답이 아니라는 의미가 절대 아니다. 넓은 주택이던 뭐던 대량으로 시장에 공급하면 가격이 내려가는 것은 당연하니까. 콩 심은 데 콩 나는 것에 이견이 있을 이유가 없지 않은가? 그러나 앞서 지적했던 것처럼, 자원·시간 측면에서 이는 매우 제한적인 경로에 가깝다는 것이 내 생각이다. 그렇기에 상가 용도전환을 통해 우선적으로 “규격 이하 주택”(반지하 다가구 등)의 한계가격을 끌어내리는 것은 적어도 현 시점에서 가성비가 좋은 선택지라는 것이다. 그렇다면 구체적으로 정책이 가져올 숫자는 어떻게 될까? 부동산의 특징상 모든 종별 상황을 통계로 정리하기가 어려워, 단순화시키고자 지식산업센터 하나만 타겟으로 잡아 분석해봤다. (실제로 가장 부실이 심하기도 하고, 공실도 많아 빠른 공급 효과도 클 것이기에) 2020년 이후 전국의 지식산업센터 공급물량은 약 1,789만 제곱미터에 이른다. 지난 5년 간 공급 평균 계약면적으로 이를 나눌 시, 대략 12만 호의 지식산업센터 물량이 시장에 공급됐음을 유추해 볼 수 있다. 그런데 정작 이 물량들 가운데 정상적으로 착공이 완료된 면적은 어떨까? 올해까지 겨우 약 500만 제곱미터에 불과하다. 심지어 이렇게 제공된 500만 제곱미터의 신축 지산과, 기존에 시장에 존재하던 18만호의 지산을 통들어서 보면 상황은 더 심각해진다. 수도권 기준으로 공실률이 무려 47%에 달하니까.
결국 이 통계가 말해주는 바는 명확하다. 완공 이후에도 대출 이자만 내며 버티는 물량이 9만호 가까이 있다는 것이며, (500만제곱미터 / 평균 공급 계약면적) 여기에 대출 리파이낸싱도 불가하여 멈춰버린 부실 사업장의 물량을 더한다면? 정확한 규모는 계산이 어렵지만,공실 물량에 비해 많으면 많았지 적지는 않다는 의미이기도 하다. 그렇기에 보유자 입장에서도 정부가 용도전환 시켜주면 나쁠 것이 전혀 없다. 주택 수요는 상가대비 월등히 큰 상황인만큼, 현금흐름이 즉각 개선되어 위기를 넘길 수 있을 뿐더러, 시행사 입장에서도 당장 막혀있는 PF 자금줄이 트일 가능성이 크니까.
정부가 추산한 수도권 부족가구의 수. 묘하게 지산과 겹친다. 그렇다면 이제는 이 질문이 나올 차례다. “그래, 공급은 알겠는데 그래서 그게 어떻게 가격 상승을 억제하는데?”라는 질문. 이를 설명하기 위해서는 다양한 방식이 있지만, 가장 직관적인 방식은 부동산 투자자들의 심리를 이해하는 방식이다. 바로 ‘가격표 위의 숫자’가 곧 가치의 척도라는 심리를 말이다. 다소 뚱딴지 같은 이야기로 들릴 수 있을 것 같은데, 예를 들어보자. 어느 날, 러셀의 개잡주가 500% 상승했다고 가정해보자. 이 때 Mag7 주주들에겐 어떤 일이 일어날까? 맞다. 당연히 아무 일도 일어나지 않는다. 그리고 주주들 또한 아무런 반응도 없을 것이다. 명확히 둘을 별개의 독립된 자산이라고 보니까. 그러나 부동산시장에선 어떤 일이 벌어질까? 시골 깡촌의 30년 된 다가구 시세가 500% 상승했다고 가정해보자. 이 가격 상승은 전국의 부동산에 즉각 영향을 미치게 된다. 부동산 투자자는 하나같이 “저 쓰레기 원룸이 OO원이라고? 그럼 당연히 내꺼는 더 비싸야지”라고 생각하니까. 심지어 이런 시세차이 시장에 거의 실시간으로 반영된다. 적어도 우리나라에선 부동산 시장이 완전경제시장에 훨씬 가까운 셈이다.
다수의 생각과 다르게 가격의 하한선을 끌어내리는 것이 일차적으로 큰 효과를 불러올 수 있는 이유가 여기에 있다. 결과적으로 이번 용도전환 정책이 빠르고 공격적으로 시행될 수만 있다면, 단기적인 가격 안정화에 기여할 가능성은 매우 높다. 다만 그럼에도 불구하고 여전히 시장에는 중요한 과제가 남는다. 1인 가구가 언제까지나 “그냥저냥 살만한 주거환경”에 만족할 수 없다는 점이다. 이들도 언젠가 더 나은 삶을 위해 넓은 주택이 필요해지는 순간이 반드시 올테니까. 정부는 그때를 대비한 중장기 공급 전략도 함께 준비해야 할 것이다.
THREAD_REPLIES (원작성자 댓글)
- (1) status/2036793454639157274 중간에 지산관련 단락에 착공 - 준공인데 오타가 났네요 ㅠㅠ
- (2) status/2036795758033432988 저도 그렇게 생각합니다 다만 침체는 실질경기와 시장가격간 괴리기 꽤 커질것같다는 생각도 들어서요 게다가 침체는 정부가 컨트롤불가한 변수의 영역이기도 하구요
- (3) status/2036812609513804049 사실 품질이 아무리 개판이어도.. 수십년된 다가구 원룸에 전세사기 위험보다야 나을테니까요. 일종의 레몬시장인데 더 나쁜 레몬 밀어내기에 가까울 것으로 예상됩니다