[빵선생] [IMAGE_01] - X (2026-04-05)
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이재명, 그의 부동산 정책.(2)
7.7K 보유세는 어떻게 주택시장에 도미노 현상을 만들까? 새로운 부동산 정책이 있을 때마다 부동산 유튜브 및 카페에서 늘 나오는 말이 있다. “세입자에게 전가하면 끝”이라는 말. 그러나 이 말이 보유세 정책 하에서 틀릴 수밖에 없는 이유가 있다. 어째서 그런 것일까? 중요한 원인은, 보유세 자체가 문제의 핵심이라는 사실을 사람들이 간과해서 그렇다. 우리나라에서 보유세 현실화라는 제도 자체가 전례가 없었던 정책인 만큼, 데이터가 없어서 그런 탓도 있지만, 그보다는 대부분의 투자자들이 보유세가 ‘가격’보다 먼저 ‘현금흐름’을 건드린다는 사실을 이해하지 못하고 있다는 이야기다. 나는 이번 보유세의 기대효과를 이렇게 생각한다. 보유세로 인한 부담이 세입자에게 전가가 가능한 구간을 넘어서면, 결국은 전가 실패로부터 현금흐름 경색이 이어지고, 최종적으로 매물 증가로 이어지게 될 것이라고. 어째서 정책 효과를 이렇게 예측하는지 제대로 이야기하려면, 먼저 누가 다주택자인지부터 확인할 필요가 있다. 지금부터 주요한 내용을 순차적으로 정리해보자. 우선, 다주택자는 생각보다 현금흐름이 약한 연령대에 몰려 있다. 주택소유통계에 따르면 국내 1주택 보유자는 85.1%, 2주택 이상 보유자는 14.9%다. 그리고 2주택 이상 보유 세대 가운데 50대 이상 보유세대는 무려74.6%로 나타난다. 즉, 다주택자는 구조적으로 중장년·고령 비중이 크다는 것이다. 재미있는 사실은, 오히려 핵심지일수록 이런 경향은 더 강해질 수 있다는 점이다. (특히 강남3구와 같은 핵심지일수록, 지난 상승기에 지가상승이 소득상승에 비해 매우 가팔랐기에 자연스럽게 유추가 가능하다. 구 별 출산률 등도 이를 뒷받침한다.) 때문에 보유세로 즉각적인 타격을 받는 부족 현금흐름은 이들에게 치명적이다. 그렇다면 보유세 전가의 프로세스는 어떤가? 사실, 지난 20년간 이어져 온 방식은 더 이상 먹히지 않을 가능성이 크다. 전세를 통한 무위험 레버리지 창출이 사실상 힘들어질 전망이기에 그렇다. GFC 이후 한국 주택시장은 실질적으로 매도자 우위에 가까웠다. 보다 정확히 말하면, 전세대출이라는 제도가 있었기에 가능했던 일이다. 전세는 임대인에게 전세보증금이라는 플로트를 제공했고, 이에 공공기관 기반의 보증 및 대출이 결합되면서 레버리지 활용이 쉬운 환경을 만들었으니까. 이런 구조에서는 다주택자의 보유비용(세금·관리비·이자)의 상당 부분이 자연스레 임차 조건에 반영된다. 그렇다고 하여 임차인에게 딱히 손해가 되는 것도 아니었다. 임차인 입장에서는 어차피 전세대출이 손쉬운 까닭에, 이러한 비용전가에 대한 심리적/비용적 마찰이 거의 없었던 것이 사실이니까. 그런데 최근 이런 흐름이 바뀌고 있다. 전세대출이라는 ‘비용전가의 통로’ 자체가 좁아지고 있는 까닭이다. 최근 정부와 금융기관의 움직임을 통해 읽히는 흐름을 보면 이는 더욱 명확해진다. 전세대출은 더 이상 무제한 자금조달 통로가 아니라, 가계부채 관리와 리스크 관리의 대상이 되고 있어서 그렇다. 실제로 전세대출 관련 보증비율 조정, 상환능력 심사 강화, 일부 보증상품에서 DSR 적용 같은 변화가 최근 이뤄졌다. 누군가는 이런 정책이 잼통이 무리하는 것이며, 정권이 바뀌면 사라질 것이라며 낙관론을 펼치지만… 현실은 전혀 그렇지가 않다. 이 변화는 글로벌 스탠다드인 바젤3와도 발맞춰 이뤄지고 있는 부분이기에 그렇다. 결과적으로 이러한 대출의 축소는 임대인과 임차인 모두에게 충격을 줄 예정이다. 임대인은 자산가격이 올라도, 세금은 현금으로 내야 하기에 유동성 부문에서 즉각적인 충격이 발생한다. 흑자도산 사례를 생각하시면 이해가 쉬울 것 같다. 물론 임차인에게도 문제는 발생한다. 그들에게는 현실적으로 이를 수용할 여력 자체가 크게 줄어든다는 점에서 그렇다. 구체적으로 이해를 위해 임차 수요가구의 소득 구조를 한 번 살펴보자. 2024년 국토부의 통계를 기준으로 수도권 임차가구 가운데 71%는 월 가구소득이 498만원 이하에 해당하는 가구로 구성돼있다. 즉, 임차 시장은 구조적으로 고소득만의 시장이 아니라는 것이다. 그렇기에, “뭐, 보유세 내기 위해서 월세로 돌리면 되죠ㅎㅎ”가 말은 단순해 보이지만 숫자로 보면 비현실적이라는 이야기가 여기에서 기인한다. 그러나 누군가는 이렇게 이야기한다. “그럼에도 불구하고 서울에서 살고 싶은 임차가구가 많으니까 계속 살지 않을까요?” 음… 아무래도 이 부담이라는 것이 얼마나 되는지 별로 와 닿지 않을 수 있으니 전월세 전환율인 6%를 적용하여 실질적으로 숫자가 어떻게 되는지 계산해 볼까? KB 부동산 데이터를 보면, 서울시 소재 주택의 평균 전세보증금은 약 4.95억 원. 이는 심지어 아파트 뿐 아니라 다세대와 다가구 등 모든 주택을 포함한 통계다. 차치하고, 간단하게 이 전세보증금을 월세로 전환하면 얼마가 될까? 약 250만원이 된다. 자 그럼 핵심적인 문제는 이거다. 과연, “이 월세가 월 500만원이하 대다수에게 정말 감당 가능한 수준인가?” 하는 것. 무엇보다 임차 수요는 소득 제약을 강하게 받는다는 것을 생각해야한다. 더구나 대출·보증 심사가 강화되는 국면에서는, 전세를 유지하기도 어려운데 월세를 감당하기는 더 어렵다. 만약 이 모든 어려움을 극복하고 모두가 월세로 전환하는데 성공한 아름다운 미래를 가정해본다 하여도 결과는 처참하다. 순식간에 수도권의 임차가구 中 70%는 한 달에 3인가구 최저생계비만도 못한 금액으로 생활을 영위하는 세상이 도래한 것이니까. 바로 이 지점에서 도미노가 시작된다. 전가가 원활하지 않으면, 보유세는 임대인의 현금흐름을 직접 압박하고, 공실·역전세·보증금 반환 부담이 겹치면 매물이 늘어나는 것은 인지상정. 매물이 늘면 가격 기대가 꺾이고, 가격이 꺾이면 버티기가 어려운 주체부터 추가 매도가 나오게 되는 것 또한 기대되는 수순이다. 그렇기에 보유세 이야기가 나온 이후 강남 3구의 매도매물 등록건이 유의미하게 큰 것이 결코 이상한 것이 아니다. 이들은 다주택자며 투자에 잔뼈가 굵기에 누구보다 먼저 이를 파악한 것이다. 단기적인 시장충격은 이처럼 예상된다. “그래! 다 이해했어. 그렇다면, 공급적인 측면에서는 어쩔건데?” “공급이 없으면 결국 이렇게 잡힌 주택 가격은 다시 용수철처럼 오를텐데?” 맞다. 잼통은 대체 부족한 공급을 어떻게 처리할 생각일까?
THREAD_REPLIES (원작성자 댓글)
- (1) status/2025194912728400295 그것도 분명 맞습니다 ㅎㅎ 사실 이건 단기공급충격과 장기수요충격 사이의 미묘한 줄타기에 가까운 정책이라서 그렇죠 그래서 제 최종결론도 현 정부가 한 번더 하는 환경이 만들어지지 않는다면 결국 장기흐름으로 다시 회귀하리라 봅니다
- (2) status/2025186270407000427 아니 오히려 이번이 꿈을 싸게이룰 기회아니냐구요 타마쌤
- (3) status/2025180590388171253 레알팩트
- (4) status/2025181954027782263 실제로는 그보다 더 큰 그림으로 진행중인데 이건 마지막편에서 쓰겠습니다
- (5) status/2027600344570802593 제일 가성비는 대단지 신축전세드가서 버티다가 경기봐서 매수때리는 것 같기는 해여
- (6) status/2025180493285917073 사실 하한선을 끌어올리는데 가장 큰 역할을 한 것이 전세대출이였는데.. 그 부분이 이제 쉽지 않을 예정인 것이 크고 무엇보다 다주택자 가운데 현금흐름이 좋은 사람의 비율이 정말 적습니다. 생각보다요
- (7) status/2026120988841382303 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ그… 그러면 저 죽습니다